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panama economy Insight

 

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Resultados 2010 y proyecciones 2011 del mercado residencial

Discurso Elisa Suárez de Gómez, Directora Ejecutiva de CONVIVIENDA

Febrero 15, 2011

Nos complace sobre manera poder presentarles hoy en nombre del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (CONVIVIENDA), los resultados que ha generado la actividad inmobiliaria en nuestro país, a través de la información obtenida en los principales municipios y que se refleja a través de los permisos de construcción y ocupación.  Aprovecho para agradecer a los Alcaldes e Ingenieros Municipales su colaboración para la obtención de los mismos.

También presentaremos información valiosa en cuanto a los RESULTADOS  de las construcciones y ventas de nuestro agremiados en el 2010, y lo más importante, sus PROYECCIONES para el 2011.

 

Grafica 2- Permisos de Ocupación Área Metropolitana

Iniciaremos con la presentación de los resultados del Área Metropolitana, formada por los Distritos de Panamá, La Chorrera, Arraiján y San Miguelito, por ser el área con mayor cantidad de construcciones a Nivel Nacional.

Como vemos en la gráfica, en el Distrito de Panamá se otorgaron Permisos de Ocupación a  6,413 soluciones de vivienda, con una variación de 2.70% más de los que se tramitaron el año pasado. Sin embargo, el crecimiento del año 2008 vs. 2009, fue del 20%. Este dato es importante, ya que implica que tenemos que establecer medidas de agilización de trámites en ingeniería municipal y en otras instituciones que inciden directamente con la puesta en marcha efectiva de nuevos proyectos. 

A medida que avancemos podemos ir viendo resultados desde el año 2007, al que llamaremos el año guía, pues hasta ahora es el de mayor auge en la industria de la construcción en Panamá. 

De los distritos metropolitanos podemos señalar que en el Distrito de La Chorrera se otorgaron 640 permisos de Ocupación  con un aumento porcentual del  2.97%  de lo tramitado en el 2009. 

En Arraiján un total de 1,573 viviendas recibieron sus permisos de ocupación con un incremento del 19% con relación al año anterior. 

Y el último, pero no menos importante de los Distritos Metropolitanos, San Miguelito, observó la construcción de 515 nuevas viviendas, con un porcentaje que disminuye en  -18.12% 

Pero qué antecedentes ha tenido el año 2010 para que estos resultados se hayan dado? Por ejemplo,  vimos estabilizarse levemente los costos de los materiales de construcción en general en el primer trimestre del año, pero tanto en el 2do y 3ro, se pudieron observar aumentos que impactaron medianamente los costos de construcción, sin embargo, insumos como el cemento, vital para la construcción, no marco descensos significativos. Por otro lado, el efecto especulativo de los costos de la tierra no puede soslayarse, ya que siguió generando incrementos en los costos de las soluciones. Todo lo anterior hace que las soluciones se construyan cada vez más distantes al centro de la ciudad, lo que hará necesaria la aplicación de políticas de desarrollo bien planificadas y estructuradas.  

Tampoco podemos pasar por alto las importantes transformaciones realizadas a la forma de tributar de aquellos cuyo giro de negocios sea la construcción de soluciones habitacionales.  

Sumada a la anterior y con las mismas características, tenemos la modificación a la Ley de PH, y los cambios en la forma de tributación municipal, de las cuales sí podremos ver efectos, a más tardar, en el segundo trimestre de este año. Y, los amigos de la banca, han seguido con una política muy prudente en el otorgamiento de préstamos hipotecarios e interinos de construcción a las que poco a poco nos hemos acostumbrado.

Gráfica 3: Permisos de Ocupación Distrito de Panamá por Corregimiento

 

Una vez realizado este análisis veamos qué pasó en el Distrito de Panamá, específicamente.

Observemos los primeros 10 corregimientos con gran actividad inmobiliaria, y en donde el corregimiento de San Francisco es el número 1 con un total de 1,457 permisos de ocupación tramitados.  Si consideramos que es un área en donde se construyen eminentemente edificios de apartamento, y que los mismos para poderse entregar toman entre dos y tres años, concluimos que los mismos iniciaron sus procesos de preventa en el año 2007 o 2008. 

A excepción de este corregimiento y Bella Vista, los otros corregimientos se encuentran en las áreas más distantes del centro de la ciudad. Lo que  traslada la necesidad de calles, acueductos, alcantarillados, electrificación, sistemas masivos de transporte cada vez a mayores distancias del centro.

Vemos entonces como Pacora, con 858 permisos de ocupación se encuentra en el segundo lugar de la lista, escalando posiciones con relación al año pasado y desplazando a Bella Vista en esa posición. Las Cumbres, con 726 a escalado dos posiciones y sigue con un buen ritmo de crecimiento. Por otro lado, Pueblo Nuevo que el año pasado era el sexto, lo vemos ahora en el Pedregal marca también aumento en la cantidad de construcciones, ubicándose en la  novena posición en contraste con el décimo tercero del año pasado.

 

Grafica 4: Distrito de Panamá

Casas – Apartamentos Por Corregimiento

De forma más precisa les presento el tipo de construcción en cada uno de los Corregimiento en el Distrito de Panamá, y distinguimos entre casas y apartamentos. 

Como hemos mencionado, en los corregimientos más al centro de la ciudad, como San Francisco y Bella Vista se construyen principalmente apartamentos, y representan el  35% de las construcciones. 

En los corregimientos más distantes al centro,  como Pacora, Las Cumbres y Tocumen y casi en igual proporción, pero inversa, se construyen casas. Representando el 30.36% de los permisos de ocupación.

Gráfica 5: Pay Distrito de Panamá

Apartamentos y casas totales

Resumiendo vemos que del total de las viviendas que tramitaron Permisos de Ocupación en el Distrito de Panamá, el 39% son casas y el 61% son apartamentos.  

GRÁFICA 6: SAN MIGUELITO

Ahora veamos que pasó en el Distrito de San Miguelito:

Aquí comparamos los permisos de ocupación desde el año 2006, hasta el 2010, y notamos que entre el 2007 y el 2008 hubo un crecimiento del 51%, y para el período 2008 al 2009 una disminución sustancial del 38.39%. Y entre el 2009 y el 2010 nuevamente una disminución del -18.12%.  

San Miguelito es uno de los distritos metropolitanos que debería mostrar una tendencia sostenida de crecimiento, pero vemos el resultado del 2010. Habrá que estudiar a profundidad esta caída, muy probablemente relacionada a la suspensión o finalización de varios proyectos y la carencia de tierras urbanizables, especialmente en el rango del Interés Preferencial. 

 

Grafica7: San Miguelito

Corregimientos Casas Apartamentos

Clasifiquemos ahora a San Miguelito por corregimiento y observemos las prioridades de construcción entre casas y apartamentos.

A diferencia del distrito de Panamá, en San Miguelito se construyen viviendas unifamiliares, con un 90% de viviendas que tramitaron permisos de ocupación y apenas un 10%  que se solicitaron para apartamentos.

Los corregimientos con mayor desarrollo en San Miguelito son:

Rufina Alfaro

Belisario Porras

Amelia Denis de Icaza que desplaza a José Domingo Espinar en esa posición. 

Grafica 8: La Chorrera

Permisos de Ocupación

Ahora le llega el turno a mi querido Distrito de La Chorrera, futura capital de la Décima provincia. 

Después de venir de una disminución de casi 34% en el 2009, en el 2010 observamos un aumento de 2.97%, esto indica que los inversionistas muestran interés en desarrollar en este distrito, por lo que exhortamos a las autoridades municipales para que reevalúen los principios básicos que invitan a desarrollar proyectos. En ese sentido hemos  visto como gracias a la construcción y puesta en marcha el año pasado de la Planta Potabilizadora de Las Mendozas, se solucionó uno de los escollos que hacían difícil la inversión. La finalización de la Autopista Arraiján-La Chorrera también marcará hitos importantes en el desarrollo de estos dos distritos. Sentimos que falta normar la forma en son aprobados los permisos de ocupación por parte de los bomberos, que sigue siendo un tema sin resolver en el sector. Ya CONVIVIENDA, CAPAC y ACOBIR trabajan en conjunto con los Bomberos e Ingeniería Municipal de Panamá, en cuanto a las medidas a tomar en ese tema a nivel nacional.

No perdamos de vista que junto  con Arraiján, este distrito deberá mantener una gran tendencia de crecimiento en el desarrollo de proyectos de viviendas unifamiliares. 

Gráfica 9: Distrito de La Chorrera

Permisos de Ocupación por Corregimiento

Veamos los corregimientos preferidos para construir a la fecha:

Barrio Colón con 323 soluciones habitacionales, Puerto Caimito con 196 y El Arado y Herrera con 42 y 41 respectivamente.

También se dejan ver interesantes resultados en Playa Leona y Feuillet.

El 100% de los permisos tramitas en La Chorrera fueron casas. 

Gráfica 10: Distrito de Arraiján

Permisos de Ocupación 2007-2008-2009 y 2010

Arraiján sigue presentando cifras interesantes de crecimiento,  y aunque en el 2009 obtuvo casi 77% de incremento, en el 2010 se mantiene en un  19% positivo. Una buena cantidad de agremiados a CONVIVIENDA construye en esta área. 

Gráfica 11: Distrito de Arraiján

Permisos de Ocupación por Corregimiento

 Es Vista Alegre la que marca la mayor actividad de crecimiento con un 54% del total de las viviendas que tramitaron permisos de ocupación, incluso 6% más que en el 2009.

Le siguen Juan Demóstenes Arosemena con 25% que sube a la segunda posición y Nuevo Emperador en donde no había construcciones en el 2009, aparece con el 9% en el 2010. Burunga con 8% le sigue en el cuarto  lugar.  Cerro Silvestre cae del segundo lugar que tenía el año pasado a la quinta posición, con apenas el 4%.

 

Gráfica 10: Principales Distritos del Interior del País

Permisos de Ocupación y Construcción

 En CONVIVIENDA se desarrollan principalmente proyectos en el área metropolitana, por ello nuestro mayor enfoque se hace hacia los distritos que hemos visto hasta ahora.

Sin embargo, no podemos pasar por alto la importancia de la actividad inmobiliaria en el interior del país, y señalar que la incorporación de nuevos agremiados, que desarrollan proyectos tanto turísticos como de vivienda en esas áreas, nos obligan a revisar los siguientes distritos:

David, Santiago, Chitré, Penonomé, Antón, Aguadulce, Boquete y el Distrito de Colón.

En este cuadro podemos ver la cantidad de viviendas que tramitaron permisos de ocupación en el 2009 y 2010 y también los permisos de construcción solicitados en estos distritos en la última columna. 

En la mayoría de estos distritos los permisos de ocupación y construcción son para viviendas unifamiliares, a excepción del área de playa en la cual también tenemos apartamentos.  Recordemos que las condiciones para construir viviendas en el interior del país son distintas a las de la capital. Tanto por la idiosincrasia de nuestros interioranos que aún tienen el amor por su pedacito de patio y su portal, como por normas de construcción, que tal vez valga la pena revisar. 

En primer lugar Antón con 587 viviendas, que muestra un aumento interesante con relación al año 2009, y que está basado en proyectos de playa. El Distrito de David no muestra gran diferencia con el año 2009 ya que si estimamos el segundo semestre en base al primero del 2010, debe mantener una ejecución similar (Nunca pudimos recibir de parte de Ingeniería Municipal de David esta información aún con la ayuda del Señor Alcalde quien realizó todos los esfuerzos pertinentes), o sea, que deberían ser 498 permisos estimados. Chitré con 351  soluciones, Penonomé con 310, también mostró aumento. Santiago con 301, aparece con un poco menos del año 2009. Colón con 244 incrementa los permisos de ocupación en relación al año anterior, pero aparece apenas con 3 permisos de construcción para el 2010. Aguadulce con 147 también crece y Boquete con 80 disminuye sustancialmente.

En cuanto a los permisos de Construcción, Penonomé, David, Santiago, Antón y Aguadulce siguen marcando tendencias positivas. Nos preocupan Colón y Boquete, en donde se han reducido en gran medida.   

Gráfica 11: Total de Permisos  de Ocupación

Área Metropolitana y Principales Distritos del Interior del País.

Comparemos ahora que pasó en la República de Panamá en cuanto a construcción  tanto en el área metropolitana como en el interior. 

En total tramitaron permisos de ocupación 11,410 viviendas, de las cuales el 75% pertenecen al área metropolitana y el 25% al interior. Manteniendo una relación similar al 2009.  La cantidad de viviendas construida a nivel nacional disminuyó en 3.5% en el 2010, disminución que se refleja en las construcciones en el interior de la república. 

En este momento normalmente incorporamos datos sobre la demanda, extraída de la cifra oficial que nos ofrece el MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL, pero en esta ocasión debemos darles algunos indicios de lo que se está haciendo al respecto.

Gráfica 12: MIVIOT – COMISIÓN DEFICIT HABITACIONAL

 

El MIVIOT instaló recientemente la Comisión de Déficit Habitacional con la intención de saber de primera mano, y basados en el reciente Censo de Población y Vivienda 2010, de una forma cuantitativa y cualitativa la verdadera necesidad de soluciones habitacionales de la población.

Este análisis nos permitirá saber los niveles de deterioro de las viviendas existentes, los ingresos familiares; basados en aquellos que puedan ser objeto de préstamos incluso en la banca comercial, y su distribución a nivel nacional, hasta en los distritos.

Preliminarmente el Déficit Habitacional podría estar entre 135 mil y 145 mil soluciones, pero será el Ministro Duboys quien dará oficialmente estos valores, con una exactitud, que me atrevo a decir, se acercará mucho a la realidad, por primera vez en mucho tiempo.

En esta comisión ha colaborado la Dirección de Planificación del MIVIOT, la Contraloría General de la Nación, el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, PNUD, CAPAC y CONVIVIENDA. Agradecemos al señor ministro por considerarnos para este importantísimo proyecto. 

 

Gráfica 13: Resultados CONVIVIENDA

Monto Total  y Unidades de vivienda construidas y vendidas

 

Bien ha llegado el momento de analizar los Resultados y las Proyecciones de los agremiados a CONVIVIENDA.

 

Se construyeron un total de 5,050 (cinco mil cincuenta) vivienda por un monto de cuatrocientos ocho millones cuatrocientos ochenta y tres mil ciento noventa y siete Balboas con setenta y nueve centésimos.

Gráfica 14: Resultados CONVIVIENDA

DESDE 2005 HASTA 2010

Observemos esta gráfica que nos muestra como nuestros agremiados se han comportado en ventas desde el 2005 hasta el 2010.

Desde el 2005 hasta el 2007 se dio un incremento constante en la construcción de viviendas.  En el 2008, año en que la crisis mundial, el alza exponencial en los materiales de construcción y los exorbitantes precios de la tierra, causaron una disminución del 25.88% comparado con el año 2007.

En el 2009 y pese a ser una año electoral, crecimos en 3.01%, y en el 2010 crecimos casi un 2%. Si bien no crecimos en la cantidad de soluciones en la misma proporción al 2009, es importante señalar que crecimos, siendo el 2010 un  año lleno de cambios en legislaciones importantes en cuanto a tributación y otros temas que para bien o para mal, siempre causan expectativas en el mercado, sumamente vulnerable de la construcción. Lo sustancias es  que crecemos lentamente, lo que nos lleva a concluir, que aún hay que hacer mucho para reactivar el sector, pero que con creatividad y esfuerzos denodados tanto de los inversionistas como de las políticas gubernamentales, se puede lograr mantener los niveles de crecimiento razonables y NECESARIOS, para que ese déficit habitacional que vimos hace unos minutos no solo se detenga, sino que disminuya.  No puede existir paz y bienestar en una sociedad en que sus ciudadanos no vivan de forma digna.

Grafica 16: CONVIVIENDA

Unidades de Vivienda por Rango de Precio

Hemos dividido en este cuadro los resultados en base a los rangos de precios y el tipo de solución.

Los resultados que obtenemos del mismo son. 

1.     La mayor participación se da en el Rango del Interés Preferencial hasta B/.80 mil Balboas.

2.     Entre los precios de casas y apartamentos, estos últimos son marcadamente más costos que las casas, pero, es interesante observar un incremento reciente en la construcción de edificios en el rango de B/.50, 000 hasta B/.80, 000.  Aun así los apartamentos construidos en el centro de la ciudad, principalmente se  encuentra entre los rangos de B/.90 mil hasta más de B/. 500 mil y más.

3.     La mayor cantidad de soluciones se construyó en el rango entre B/.30,001.00  hasta B/.40, 000 Balboas. Seguido muy de cerca por el rango de B/.50, 001 hasta B/.65,000.00 y en tercera posición el rango del interés social hasta B/.30, 000. 

Gráfica 17: Participación CONVIVIENDA según rango de precio

Se detalla ahora la participación de CONVIVIENDA en el rango de B/.0.00 hasta B/.80,000.00, que está marcado por la Ley de Interés Preferencial y en donde se desarrollan el 75% de nuestras construcciones.  Vemos que en el rango hasta B/.150,000.00, tenemos una participación del 9% y finalmente el rango más alto que supera precios de B/.500,000.00 con un 16%. 

 

Gráfica 18: Unidades de Interés Social dentro del Interés Preferencial

Analicemos ahora el INTERÉS PREFERENCIAL más de cerca.  Podemos apreciar  que el 18% de lo que se construye está en el rango del INTERÉS SOCIAL hasta B/.30 mil. Aunque hemos tratado de mantenernos dentro del este nivel, y a pesar de los programas que se desarrollan por parte del Gobierno Nacional a través del MIVIOT, es casi imposible sostener los precios en este nivel.  Esto lo veremos más claramente más adelante. 

Gráfica 19: Resultados CONVIVIENDA por área geográfica

Bueno aquí podemos observar lo que hemos dicho antes, en cuanto al desarrollo de proyectos en el área metropolitana por parte de nuestros agremiados, donde se desarrolla prioritariamente la actividad.  En Panamá 56%, Arraiján 23% con una leve disminución con relación al año pasado que fue de 26%.  La Chorrera 13%, San Miguelito 7%.  Antón con 1%. Chame y Dolega con proyectos que inician con algunas entregas a finales del 2010. 

Gráfica 20: Tubo Horizontal

CONVIVIENDA Participación en el Área Metropolitana

 

En general CONVIVIENDA tuvo una participación en el Área Metropolitana de 54.36%

Un aplauso para nuestros agremiados y los bancos que nos han apoyado, y nos deben apoyar aún más. 

Gráfica 21: Proyecciones CONVIVIENDA 2011

Bueno, pero que proyecciones tienen nuestros agremiados en el 2011.

Con la misma confianza que siempre han demostrado en el crecimiento de Panamá, se esperan ventas por más de 653 millones de Balboas, con un total de 7,307 soluciones.

Esto representa un promedio de crecimiento de 44 % con relación al año 2010. Lo que implica nuevos proyectos y un interés generalizado en afianzar la posición de nuestras promotoras a nivel nacional. 

Gráfica 22: Proyecciones 2011 Convivienda por rango de precio

Las proyecciones de CONVIVIENDA por Rango de Precio y Tipo para el 2011 nos muestran lo siguiente: 

1.   Aún no se prevé construir edificios en los rangos más económicos (Tal vez sea interesante ver las normas y reglamentaciones que rigen estas construcciones para incentivar la inversión en edificios en estos rangos de precios, especialmente en áreas céntricas de la ciudad con pocas tierras para desarrollar, y aquí un llamado de atención a los bomberos, y las medidas de seguridad que incrementan sustancialmente el precio de los edificios, esto hay que revisarlo)

2.     La mayor cantidad de viviendas que se estima se construirán están en el rango entre B/.30, 001 y B/. 40 mil Balboas.  Creemos que la revisión de las normas de construcción para viviendas económicas, así como el bono de B/.5,000.00 para la compra de viviendas de hasta B/.30,000.00 ha sido un incentivo para la construcción en este rango de precios, pero deberá pasar al siguiente nivel de ingreso para que pueda ser efectivo en el 2011.

3.     Lo sigue de cerca el rango de 50,001 hasta 65,000.00 Balboas

4.     La tendencia en la construcción de edificios está principalmente en el rango de 90,000 hasta 500,000 Balboas, marcando una diferencia con el 2009, en donde poco se construía en el rango de 90 mil Balboas.  También veremos una reactivación de construcción de viviendas entre  90 y 350 mil Balboas. Una vez más, vemos como nuestros agremiados, pese a que en valores altos el impacto de la crisis ha sido mucho más perceptible, sigue apostando a Panamá y parece iniciarse una leve reactivación de este rango.

Gráfica 23: Año 2010 vs. Proyecciones 2011

Si observamos los resultados obtenidos en el 2010 y las proyecciones del 2011, se proyecta construir mucho más en el rango de 30, 001 uno hasta 40 mil Balboas, migrando del primer segmento del interés social.  Como hemos señalado anteriormente, nos vemos en la necesidad de migrar a este segmento en base a factores externos como lo son nuevas legislaciones fiscales, trámites con retrasos de hasta más de 10 meses en diferentes instituciones. Aumentos continuos en insumos prioritarios, que lamentablemente se detienen por momentos, pero continúan en alza constante, y recientemente el aumento en impuestos de arena, piedra, materiales básicos, mantendrán esta tendencia, lamentablemente) 

Es muy interesante ver una migración también hacia el rango de 65,001 hasta 80,000 Balboas, en donde compra preferentemente la clase media trabajadora panameña.  

Gráfica 24: Unidades vendidas vs. Proyectadas por distrito

Bueno, esta fue una gráfica que nos solicitaron el año pasado, y aquí la tenemos.

CONVIVIENDA proyecta crecer en todos los distritos, incluso Dolega, Chame y Antón.  Como vemos, nuestra participación en el área de San Miguelito, parece que seguirá disminuyendo en el 2011. 

Estos han sido nuestros resultados 2010 y proyecciones para el 2010. 

Deseamos finalizar señalando que como proyectamos en nuestros calendarios de este año, hay valores importantes que resaltar al momento de construir una solución habitacional. Compromiso, responsabilidad, confianza, solidaridad y muchos otros; y, son precisamente esos valores los que marcan la diferencia de los promotores y bancos agremiados a CONVIVIENDA. 

En este negocio de construir viviendas, involucramos un aspecto social que no podemos olvidar, al construir hogares, les cambiamos la vida a los seres humanos, no a cifras ni a cantidades.  Viviendas dignas para hombres dignos son factores  de esta ecuación que no se pueden separar, y son a la vez, un elemento fundamental de  la paz social. 

Por eso CONVIVIENDA con su sello de Calidad, está respaldada por gente de calidad, con importantes valores, que cree en mejorar la calidad de vida de los panameños. Me siento sumamente orgullosa de trabajar para un gremio como este.  Muchas gracias por haberme dado la oportunidad de servirles y de servir a PANAMÁ.

 

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